UPDATE Immobilien 2025/2026

Indexklauseln in Mietverträgen sind weiterhin gültig-Klarstellung durch OGH (Klifo 4/25)

Aufstockung eines Altgebäudes: z.B. Errichtung eines Penthouses auf einem Altgebäude. VwGH hat ausgesprochen: Wird ein Gebäude des Altvermögens nach dem 31.3.2012 um ein weiteres Stockwerk aufgestocckt, dann stellt das neu errichtete Sockwerk Neuvermögen dar, während der Altbestand des Gebäudes Altvermögen bleibt (Klifo 4/25)

Umwidmungszuschlag bei Immobilientransaktionen: Der Umwidmungszuschlag beträgt 30% auf den aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Boden resultierenden Gewinnes. Dieser ist sowohl bei Neuvermögen als auch bei Altvermögen anzusetzen. Von diesem Umwidmungszuschlag sind nur jene Umwidmungen betroffen, welch nach dem 31.12.2024 stattgefunden haben. Der Umwidmungszuschlag gilt nur für umgewidmeten Grund und Boden (nicht für Gebäude). Die Höhe des steuerlichen Gewinns ist aber mit dem Veräußerungspreis begrenzt (Veräußerungserlös 1,000.000, Umwidmung 2025; Aschaffungskosten 2010 € 100.000, daher Veräußerungsgewinn:€ 900.000; dieser wäre zu erhöhen um 30%  270.000, was einen Veräußerungsgewinn von  1,170.000 ergeben würde; dieser ist aber begrenzt mit dem Veräußerungserlös von 1 Mio; der Umwidmungszuschlag ist um € 170.000  zu kürzen!

Die alte Rechtslag bis 30.6.2025 berücksichtigte Umwidmungen in Bezug auf Altvermögen, wenn die betroffene Liegenschaft nach deren entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurde. In diesem Fall betragen die pauschalen Anschaffungskosten 40%; die steuerpflichtigen Einkünfte 60% des Veräußerungserlöses, sodass die ImmoESt 18% des Veräußerungspreises beträgt.

Der Umwidmungszuschlag beträgt bei diesem Beispiel 30% v 60% = 18%; der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beträgt 78%.

Bei der Übertragung von grundstücksbesitzenden Gesellschaften (Share Deals) wurden die Tatbestände erweitert.

Erhöhung der GrESt-Bemessungsgrundlage und des Steuersatzes bei Immobiliengesellschaften: Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird grundsätzlich sowohl beim Gesellschafterwechsel als auch bei der Anteilsvereinigung vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Der Grundstückswert ist ein fiktiver Wert, der nach der Grundstückwerteverordnung ermittelt wird.

Bezieht sich der steuerpflichtige Gesellschafterwechsel oder die steuerpflichtige Anteilsvereinigung aber auf Immobiliengesellschaften, ist nunmehr Bemessungsgrundlage der GrESt der gemeine Wert der Grundstücke der Gesellschaft.

Auch in Bezug auf Umgründungen nach dem UmGrStG ist Bemessungsgrundlage der GrESt der gemeine Wert des Grundstücks (statt des Grundsückswertes), wenn eine Immobiliengesellschaft betroffen ist.

Der Steuersatz beträgt beim Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung wie auch bei Umgründungen, wenn das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört, 3,5%, ansonsten (wie bisher) 0,5%. Sowohl die Erhöhung der Bemessungsgrundlage, als auch des Steuersatzes kommt zur Anwendung für Erwerbsvorgänge nach dem 30.6.2025. Sollten allerdings an der Immobiliengesellschft vor und nach dem Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung oder der Umgründung nur nahe Angehörige beteiligt sein (Familienverband), bleibt der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz 0,5%.

Eine Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung  von Grundstücken liegt. Das trifft insbesondere dann zu, wenn das Vermögen der Gesellschaft  überwiegend aus Grundstücken besteht oder wen die Einkünfte der Gesellschaft überwiegend durch die Veräußerung , die Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.

Kilometergeld: 0,50/km für PKW; für Motorfahrräder , Motorräder und Fahrräder 0,25/km